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Mejor vehículo fiscal para compra y venta de terrenos urbanos

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(@javierruiz)
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Hola, me pongo en contacto con Ustedes porque voy a adquirir unas parcelas de suelo urbano por un precio aproximado de 200.000 más IVA, ya que el transmitente es una sociedad. Yo soy residente fiscal en Alemania.

Me gustaría saber la forma fiscal más eficiente para realizar la operación de compra y una posterior venta de las parcelas.

Como no residente, tributaría el beneficio al 19% y entiendo que tendría que asumir el IVA (alrededor de 42.000 euros) como un gasto.

Me gustaría evaluar si sería más beneficioso crear/comprar una sociedad limitada con un un único socio para la adquisición de los terrenos urbanos y posterior venta de los mismos con el objetivo de poder recuperar el IVA a pagar en la compra, y ver cuanto tributaría la sociedad (entiendo que 15% los dos primeros años) y cómo podría sacar el beneficio de la sociedad (no sé si sólo a través de dividendos con la tributación que corresponda). No sé si la venta de los terrenos se podría realizar desde la sociedad ó incluso vendiendo la sociedad en su totalidad con los terrenos.

Así, mi objetivo es conocer el vehículo más eficiente fiscalmente hablando, teniendo en cuenta que la adquisición se realizaría por 200.000 euros más IVA, y la venta de los terrenos se realizaría por unos 400.000-450.000 en un plazo no superior a dos años.

 
Respondido : 28/12/2023 11:32 pm
(@asesorescloud)
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Eminent Member Admin
 
  1. Compra como No Residente: Si realizas la compra como particular no residente, efectivamente tendrás que pagar el IVA (21% en España para suelo urbano) y, en caso de venta, tributar por la ganancia patrimonial al 19%. Esta ganancia es la diferencia entre el precio de venta y de compra, sin considerar el IVA como gasto deducible.

  2. Creación/Compra de una Sociedad Limitada:

    • Recuperación del IVA: Al realizar la operación a través de una sociedad, esta podría recuperar el IVA pagado en la compra, siempre que la sociedad realice actividades sujetas a IVA, por lo tanto, salvo hasta que no se realice la venta, es posible que no pueda recuperarlo por no tener actividad.
    • Tributación de la Sociedad: Las sociedades en España tributan por el Impuesto sobre Sociedades, que para nuevos emprendimientos puede ser del 15% durante los dos primeros años, siempre que se cumplan ciertos requisitos.
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    • REQUITISTO
    • Nueva Creación: La entidad debe ser de nueva creación. Esto implica que no puede tratarse de una empresa que continúe la actividad de otra entidad previa mediante sucesión empresarial.

    • Actividad Económica: La sociedad debe realizar una actividad económica. Esto excluye a las sociedades patrimoniales cuyo principal activo son bienes inmuebles y no realizan una actividad económica regular.

    • No Provenir de Transformación: La entidad no debe haberse creado a partir de la transformación de otra forma jurídica.

    • Límite de Ingresos: Existen ciertos límites en los ingresos obtenidos para poder acogerse a este tipo impositivo reducido. Estos límites pueden variar y es importante verificar la legislación vigente.

    • Empleo: En algunos casos, se puede requerir la creación de empleo o el mantenimiento de cierto nivel de empleo.

    • No Distribución de Dividendos: La sociedad no debe distribuir dividendos que correspondan a beneficios obtenidos durante los años en los que se aplica el tipo reducido.

    • No Vinculación con Otras Sociedades: No debe existir vinculación con otras sociedades que no cumplan los requisitos para acogerse a este régimen fiscal.

    • Teniendo en cuenta todo lo anterior, es muy dificil que pueda aplicar el 15%.
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    • Extracción de Beneficios: Los beneficios se pueden extraer de la sociedad mediante dividendos, que estarían sujetos a retención. La eficiencia fiscal de esta opción dependerá de la legislación fiscal de Alemania y de los tratados de doble imposición entre España y Alemania.
    • Venta de Terrenos o de la Sociedad: La venta de los terrenos puede realizarse directamente desde la sociedad, o podrías considerar la venta de la sociedad en su totalidad, incluyendo los terrenos. Esta última opción podría tener implicaciones fiscales diferentes tanto para el comprador como para el vendedor.
  3. Aspectos a Considerar:

    • Tratados de Doble Imposición: Es importante tener en cuenta los tratados entre Alemania y España para evitar la doble imposición.
    • Costes de Mantenimiento y Obligaciones Legales: Mantener una sociedad implica cumplir con una serie de obligaciones legales y fiscales, así como posibles costes administrativos.
    • Planificación a Largo Plazo: Debes considerar tus planes a largo plazo, incluyendo posibles cambios en la legislación fiscal que puedan afectar la estructura que elijas.

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Respondido : 10/01/2024 5:42 pm
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